Per la nostra rubrica “Casa e Condominio”, venendo incontro alle richieste pervenuteci da alcuni lettori, diamo oggi spazio al rapporto condomini-amministratore quando nello stesso viene meno la fiducia dei primi verso il secondo.
Può capitare infatti che un condominio sia insoddisfatto della gestione dell’amministratore o perchè latitante, o perchè superficiale o perchè, peggio ancora, vengano riscontrate gravi irregolarità nella gestione e nei rendiconti delle spese.
Sostituirlo sì, ma come?
Serpeggia dunque il malumore e si diffonde l’idea di sostituirlo. Ma cosa occorre fare prima di nominarne uno nuovo? Bisogna revocare quello in carica tramite l’Assemblea o tramite il ricorso in Tribunale. Vediamo come.
In Assemblea
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, lo prevede l’articolo 1129 del codice civile. Tale atto avviene con assemblea ordinaria ed è richiesta la stessa maggioranza che serve per la nomina (maggioranza degli intervenuti ed almeno metà dei millesimi dell’edificio) o con le modalità previste dal regolamento di condominio se diverse e legittime.
“In presenza di gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto al punto 3) del XII comma, cioè la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.” (comma XI e XII art.1129 cc)
In Tribunale
si chiama “Revoca giudiziale amministratore di condominio o di comunione“. E’ una procedura che serve a salvaguardare i diritti dei condomini.
Chi può richiederla: uno o più Condomini, solo dopo che si siano tenute due o tre riunioni di condominio per la revoca dell’Amministratore con esito negativo.
Motivi di “giusta causa” per la richiesta: stando sempre all’art.1129 costituiscono gravi irregolarità
1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale del condominio entro 180 giorni, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi, nonchè di deliberazioni dell’Assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
4. la gestione confusa secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del Condominio;
6. nel caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione attiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi dell’articolo 1130 del cc, quali ad esempio, curare il Registro di Anagrafe Condominiale, curare la tenuta dei registri, negare l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.
Altri motivi per la richiesta di revoca: la mancata frequenza dei corsi di aggiornamento annuale che l’amministratore ha l’obbligo di frequentare può essere fra queste.
Il codice affida infatti al condomino il potere di vigilare che il proprio amministratore abbia i requisiti necessari per l’esercizio della professione e e tra questi l’aggiornamento.
Possono essere oggetto di azione per la revoca anche comportamenti dell’amministratore che favoriscano alcuni condomini a discapito di altri o l’appoggio da parte dell’amministratore, nel corso delle assemblee, di delibere gradite ad una parte dei condomini e non accettabili per altri.
Come si presenta il ricorso
Il Tribunale di Roma accetta solo ricorsi presentati tramite un legale allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea). Le irregolarità nella gestione sono rimesse alla valutazione del Giudice e di solito sono considerate in modo restrittivo.
E’ necessario che le irregolarità contestate determinino un grave danno per il condominio e pregiudizio agli interessi della comunità condominiale.
Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Al decreto si può proporre reclamo in Corte d’Appello entro 10 giorni dalla notifica.
Costo del Ricorso: Contributo unificato da 98 euro, una marca da 27 più, ovviamente, il costo dell’assistenza del Legale.
In caso di accoglimento della domanda di revoca, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del Condominio che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Dove si presenta: a Roma, al Tribunale Ordinario, Quinta Sezione Civile, Viale Giulio Cesare 54 b.
L’esperienza del Tribunale di Roma
(note tratte dall’intervento del Giudice Silvio Cinque al Convegno Giuridico ANACI di Roma del 2 Ottobre 2015).
Per essere oggetto di revoca l’amministratore deve essere in carica,nella pienezza dei poteri; non vengono accettate richieste di revoca per Amministratori in prorogatio.
Si può fare ricorso al Tribunale solo dopo la mancata revoca dell’amministratore da parte dell’Assemblea: una specie di condizione di procedibilità.
Con la nuova legge del Condominio il contenzioso è aumentato: a Roma i ricorsi per revoca sono stati 57 nel 2012 , 54 del 2013 ed 88 del 2014.
Sono state poche in questi ultimi anni le revoche accordate dal Tribunale, quasi tutte sono state oggetto di rigetto, cioè non accordate .
I motivi più frequenti per giustificare la richiesta di revoca sono stati:
– conto corrente condominiale (mancata apertura ed altro)
– la mancata redazione dell’anagrafe condominiale
– documenti incompleti e/o non consultabili
– omessa od intempestiva presentazione dei bilanci
Per i problemi relativi al conto corrente condominiale il Tribunale ha concesso quasi sempre la revoca.
Nella richiesta di revoca è molto raro che venga chiesta contemporaneamente la revoca del vecchio e la nomina del nuovo amministratore.
Gli oneri della prova sono a carico del ricorrente .
L’istruttoria è informale e quindi è possibile il ricorso a periti di parte ed a CTU.
Il tribunale verifica con attenzione l’entità del danno apportato ed il pregiudizio causato agli interessi della comunità condominiale dalle irregolarità compiute dall’amministratore.
Il Tribunale di Roma ritiene non necessario ricorrere alla conciliazione per le richieste di revoca.
Nel caso di ricorso riguardante l’approvazione dei bilanci bisogna dimostrare che siano state compiute gravi irregolarità dall’amministratore di cui si chiede la revoca.
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La rubrica Casa e Condominio, di cui questo articolo fa parte, è curata dall’Architetto Paolo Cortesi.
Per ulteriori approfondimenti su questo ed altri temi:
www.alfagestroma.it – Alfagest Roma, gestione immobili e amministrazione condomini
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